C'è un numero che, da solo, racconta meglio di qualsiasi analisi cosa è successo a Bolzano negli ultimi otto anni. Nel 2017 l'affitto medio di un trilocale in zona centrale o semicentrale del capoluogo si aggirava intorno ai novecento euro al mese. Oggi, per lo stesso immobile, le richieste raramente scendono sotto i millecinquecento, e nei quartieri considerati più desiderabili la soglia dei millesettecento è diventata ordinaria. La progressione, calcolata in termini reali al netto dell'inflazione, supera comunque il quarantacinque per cento. Si tratta della crescita più rapida registrata in qualsiasi capoluogo di provincia italiano nel periodo, e di una delle più rapide in tutta l'area alpina, superata solo da Innsbruck e Salisburgo.
Il dato, già di per sé significativo, diventa drammatico se confrontato con la dinamica salariale. Gli stipendi medi della Provincia Autonoma di Bolzano sono cresciuti, nello stesso intervallo di tempo, di una quota compresa fra il diciotto e il ventidue per cento in termini nominali. La forbice fra il costo dell'abitare e la capacità di pagarlo è dunque andata aprendosi a un ritmo che non ha precedenti nella storia recente del territorio. Per chi guarda i numeri, la conclusione è ovvia. Per chi li vive, lo è ancora di più.
Una città in cui tornare a casa è diventato un problema
Il fenomeno ha un volto generazionale preciso. Sono soprattutto i giovani fra i venticinque e i trentacinque anni, che vorrebbero rientrare a Bolzano dopo gli studi universitari a Trento, Padova, Innsbruck o Monaco, a constatare che la casa in cui sono cresciuti rimane irraggiungibile. La conseguenza si vede nei dati anagrafici. Il saldo migratorio interno della Provincia, tradizionalmente positivo perché capace di trattenere i propri laureati e di attrarne da fuori, ha iniziato a deteriorarsi a partire dal 2022. Negli ultimi due anni il bilancio anagrafico della fascia di età venticinque-quaranta è diventato per la prima volta negativo. Non in termini assoluti, perché l'immigrazione internazionale compensa, ma in termini di residenti italiani e di lingua tedesca o ladina nati in provincia, la corrente si è invertita.
Le ragioni sono molteplici, e sarebbe sbagliato attribuirle tutte a un singolo fattore. Esiste un cambiamento culturale che riguarda la mobilità delle generazioni nate dopo il 1990, e che si manifesta in modo simile in molte regioni alpine. Esiste una struttura del lavoro provinciale che, nonostante un tasso di disoccupazione fra i più bassi d'Europa, offre meno opportunità qualificate di quante ne aspirino i giovani con percorsi formativi avanzati. Ma su questi fattori, già di per sé importanti, si è sovrapposto un terzo elemento che li amplifica tutti: il costo dell'abitare ha tagliato fuori dalla scelta una porzione crescente della popolazione locale.
Il ruolo degli affitti brevi
La pressione del settore turistico sul mercato residenziale non è un fenomeno italiano. È un fenomeno europeo, ben documentato a Barcellona, Lisbona, Amsterdam, Edimburgo e in mezza dozzina di altre città. Quello che rende Bolzano un caso particolare è la combinazione fra dimensione cittadina relativamente contenuta, circa centosettemila abitanti, e l'altissima intensità di flussi turistici stagionali nell'intera Provincia. Gli oltre trentasette milioni di presenze registrate dall'Alto Adige nel 2025 si sono tradotte, nel capoluogo, in una pressione concentrata su una città che non è una destinazione turistica primaria ma che funziona come hub logistico, gastronomico e di transito per chi visita le valli e le Dolomiti.
La conversione di abitazioni in unità di affitto turistico, attraverso piattaforme come Airbnb, Booking e Vrbo, è cresciuta di circa il duecentoventi per cento fra il 2018 e il 2025 nel solo Comune di Bolzano. La cifra include una quota crescente di immobili nuovi acquistati esclusivamente come investimento turistico, e una quota meno visibile ma più destabilizzante di immobili sottratti al mercato della locazione residenziale di lunga durata perché i rendimenti, su base annua, della locazione turistica li superano in modo significativo.
Per un proprietario, la scelta è economicamente comprensibile. Per il tessuto sociale di un quartiere, gli effetti sono cumulativi e, oltre una certa soglia, difficilmente reversibili. Il centro storico di Bolzano e i quartieri di Gries, Don Bosco e Oltrisarco non sono ancora, per fortuna, le carcasse abitative che si osservano in alcuni quartieri di Venezia o di Firenze. Ma la traiettoria è la stessa, e procede con velocità.
La risposta normativa e i suoi limiti
La Provincia Autonoma di Bolzano dispone, grazie alla propria competenza in materia di urbanistica e di disciplina dell'attività ricettiva, di strumenti che lo Stato centrale non ha a disposizione nella stessa misura. La Legge provinciale 9/2018 e i successivi interventi normativi hanno introdotto il limite delle quarantadue camere per esercizio extra-alberghiero e hanno cercato di disciplinare il settore degli affitti brevi attraverso obblighi di registrazione, vincoli sulla destinazione d'uso e tassazione locale. La direzione è quella giusta. L'efficacia, finora, è stata parziale.
Le ragioni della parzialità sono di tre ordini. Primo, una parte del fenomeno avviene in modo informale, attraverso contratti di locazione che eludono la registrazione provinciale e che sono difficili da intercettare con i controlli attuali. Secondo, la disciplina europea sulla libera prestazione di servizi pone vincoli stringenti a misure che potrebbero apparire come restrizioni alla circolazione di capitali o all'attività imprenditoriale. Terzo, e questo è il punto politicamente più delicato, una quota significativa dell'economia provinciale dipende, direttamente o indirettamente, proprio dal settore turistico la cui pressione si sta cercando di contenere.
L'Istituto per l'Edilizia Sociale, il WoBi nella denominazione tedesca, ha cercato di rispondere ampliando l'offerta di residenza convenzionata. I risultati ci sono, ma le liste d'attesa si sono allungate. Nel 2025 il tempo medio fra richiesta e assegnazione di un alloggio sociale a Bolzano superava i cinque anni, contro i due-tre anni del decennio precedente. Per una giovane famiglia che vuole costruire una propria stabilità, cinque anni di attesa non è una soluzione. È un problema che si sposta nel tempo.
Cosa cambia nel 2026 e nel 2027
Tre sviluppi normativi e politici stanno maturando in queste settimane, e meritano attenzione.
Il primo è l'attuazione della direttiva europea sulla trasparenza delle locazioni brevi, che obbliga le piattaforme a condividere dati con le autorità nazionali e locali. La direttiva è in vigore da fine 2024 ma la sua applicazione effettiva, in termini di scambio dati con i Comuni italiani, è prevista nel corso del 2026. Per Bolzano significherà, per la prima volta, una mappatura completa e aggiornata in tempo reale degli immobili effettivamente in locazione turistica. Sarà la base di qualsiasi politica di contenimento seria.
Il secondo è la discussione, ancora aperta, sull'introduzione di una tassa di soggiorno provinciale ulteriormente differenziata, con tariffe maggiorate per le strutture extra-alberghiere a maggiore impatto residenziale. La proposta, sostenuta da una parte della maggioranza provinciale e contrastata dalle associazioni di settore, dovrebbe arrivare in Consiglio nel secondo semestre.
Il terzo è il nuovo Piano Casa provinciale, in fase di redazione, che dovrebbe ampliare le risorse destinate all'edilizia residenziale convenzionata e prevedere meccanismi premiali per i proprietari che scelgano di destinare gli immobili al mercato della locazione di lunga durata. L'impianto è promettente. Resta da vedere quanta forza politica avrà nel processo legislativo.
La domanda di fondo
Al di sotto dei numeri e delle normative c'è una domanda che il dibattito pubblico provinciale non ha ancora affrontato apertamente. Bolzano è una città che vuole essere abitata dai suoi residenti, o una città che accetta di essere principalmente attraversata da chi la visita? Le due cose non sono necessariamente incompatibili, ma richiedono scelte diverse, e queste scelte hanno costi diversi che ricadono su gruppi sociali diversi.
L'Alto Adige ha una lunga tradizione di pragmatismo politico e di capacità di trovare soluzioni che altrove sembrano impossibili. La gestione del bilinguismo nelle scuole, l'autonomia fiscale, la regolamentazione del paesaggio agricolo sono esempi di politiche pubbliche che hanno funzionato in modo migliore della media nazionale. Il dossier della casa richiede una capacità di sintesi simile, perché nessuna delle parti in causa è interamente nel torto e nessuna ha tutte le ragioni dalla propria.
I proprietari che hanno investito legittimamente in immobili da locazione turistica non sono il problema. Le piattaforme di intermediazione non sono il problema. I turisti che amano l'Alto Adige e ne sostengono l'economia non sono il problema. Il problema è il punto di equilibrio fra tre legittimi interessi che hanno smesso di equilibrarsi spontaneamente e che hanno bisogno di una mano pubblica più forte di quella che il quadro normativo attuale consente.
La casa che non c'è più, a Bolzano, non è scomparsa nel senso letterale del termine. Gli edifici sono al loro posto. Gli appartamenti esistono. Ma le condizioni economiche e legali che permettevano a una famiglia di Bolzano, con un reddito medio del territorio, di abitarli stabilmente si sono erose abbastanza da rendere quella casa irraggiungibile per una porzione crescente dei suoi cittadini. Riportarla a essere accessibile non è una questione di mercato, perché il mercato, lasciato a se stesso, sta producendo esattamente il risultato osservato. È una questione di scelta politica, e quella scelta, nei prossimi diciotto mesi, dovrà essere fatta.
